La empresa inmobiliaria y promotora Grupo Inmobiliario Barin , en colaboración con un grupo de investigación en Economía Cuantitativa de la Universidad de Córdoba, formado por los profesores J.M.Caridad, N. Ceular, J. Nuñez y G. Millán, ha presentado esta tarde, en la Facultad de Ciencias del Trabajo el primer informe sobre el mercado inmobiliario en Córdoba.

Barin, una empresa líder del mercado cordobés, ha iniciado acciones conjuntas con el citado grupo para disponer periódicamente de una radiografía del mercado inmobiliario, así como para determinar sus perspectivas en los próximos meses, con una doble finalidad: propiciar investigaciones aplicadas sobre este sector económico, de tanta importancia en la sociedad, y poder atender a sus clientes incorporando herramientas tecnológicas novedosas de valoración de propiedades, realización de tasaciones, y estimación de los plazos de venta de una propiedad.

Si bien algunos de los resultados de la investigación constituyen información reservada de Barin, como patrocinador, la mayor parte del proyecto es de dominio público, al ser publicado en revistas de amplia difusión, y presentado en congresos especializados. Se trata de un estudio en cuya primera parte se analizan los factores endógenos y exógenos que condicionan la evolución del precio de la vivienda en Córdoba. Éste, aunque inferior en su evolución a la experimentada en grandes ciudades como Madrid o Barcelona, ha seguido una pauta creciente que excluye a un sector cada vez mayor de la población no propietaria a la hora de adquirir una vivienda, tanto de nueva construcción, como del mercado secundario de vivienda usada.

En el caso de constructores y promotores, las dificultades afectan cada vez más - según el informe - a empresas pequeñas, que no disponen de un capital en forma de una cartera de suelo urbanizable, lo que no es el caso de las grandes constructoras. La tendencia será pues a que disminuya el tamaño de las promociones, con un mayor encarecimiento, si cabe, del precio del suelo. Para los autores resulta paradójico que en un término municipal como el de Córdoba, de los mayores de España, la situación del mercado sea de un oligopolio de oferta, con una repercusión clara en los precios y en las limitaciones inherentes a pequeñas y medianas empresas, que, cada vez más, estarán afectadas por dificultades de financiación, con una disminución de márgenes empresariales.

No obstante en el trabajo se constata la existencia de mecanismos de incentivación y fiscales que permitirían una mayor fluidez y disponibilidad de suelo urbanizable entre un número mucho mayor de empresas, con la repercusión a la baja del precio del suelo, quizás el factor mas importante en el encarecimiento desmedido de la nueva construcción.

El mercado secundario se ve arrastrado por esta situación de incremento de precios durante los últimos años, llegando a extremos en que inversores que hayan apostado por una revalorización constante del precio de inmuebles, se encuentren, como ya ha ocurrido en 2006, que inversiones bursátiles no sofisticadas han originado unos beneficios muy superiores. El encarecimiento de la vivienda de segunda mano, unido al control fiscal aplicado ya este año, puede originar más de una sorpresa.

Todo ello, considerando que los plazos de venta de las propiedades se están alargando, con la repercusión en la desaparición de intermediarios no solventes y un peor servicio a vendedores y compradores, hace estimar que, en este año, la tendencia al alza será muy moderada, y compensada por los plazos crecientes necesarios para vender una propiedad. La disminución del diferencial entre el precio de la vivienda nueva y la usada es un factor a favor de los constructores y promotores, si bien. Los incrementos de los tipos de interés, que, además de los ya anunciados por el Banco Central Europeo, pueden producirse en el futuro pcas actualmente vigentes, y precisará de instrumentos financieros actuariales o basados en productos derivados para gestionar el riesgo futuro.

Por último el estudio considera que el incremento de la oferta de pisos en alquiler confirma la situación del mercado, con una demanda latente, tanto de alquileres como de compra, que mantendrá la actividad durante el año actual.

En relación al mercado en 2006 en Córdoba, mas del 50% de las transacciones se han realizado en viviendas comprendidas entre 75 y 115 metros cuadrados, con un precio medio superior a los 200000€, en zonas de mayor demanda, más que duplicándose en los barrios considerados de renta alta. El mercado no ha sido muy selectivo en los elementos de valoración, aunque se aprecia un plus en las viviendas equipadas con comodidades cada vez mas solicitadas, y en mejor estado de conservación. La ubicación es el factor mas importante en el precio, además de las características básicas, así como la disponibilidad de plazas de garaje. Las viviendas más demandadas tienen dos o tres dormitorios y uno o dos baños, y al menos preinstalación de aire acondicionado. La demanda de otros servicios se condicionará a la evolución de los precios, y se estima una tendencia al alza del mercado de alquiler. La evolución de los tipos de interés está produciendo una disminución de la renta familiar disponible, que se notará en sectores de consumo general, aunque, si se mantiene el empleo, estos factores no condicionarán demasiado el mantener la demanda durante los próximos meses.

RESUMEN DE SITUACIÓN DEL MERCADO: febrero 2007

PROMOCIÓN Y CONSTRUCCIÓN
- dificultades en promoción, en empresas pequeñas, con tendencia a disminuir el tamaño de las promociones por problemas de financiación y encarecimiento del suelo
- disminución de los márgenes de los promotores, y mayores dificultades de financiación bancaria para promoción y construcción, con encarecimiento paulatino del precio final

CREDITO AL COMPRADOR
- mayores dificultades en financiación y encarecimiento de las hipotecas, con limitación al crédito bancario; incremento de riesgo de impagos

SUELO
- subida de precio del suelo urbanizable, debido a factores exógenos, como la concentración de la propiedad, y al sistema administrativo de gestión urbanística
- es el factor más importante en la actualidad en el encarecimiento de la vivienda, además de los gastos de gestión administrativa

ALQUILER Y COMPRA
- incremento de la demanda de alquiler por limitaciones en la capacidad de acceso a la vivienda en propiedad
- incremento de las dificultades de acceso a la vivienda en propiedad para jóvenes

MERCADO SECUNDARIO
- disminución del diferencial de precio entre la vivienda nueva y la usada, que encarece el precio de esta última, sin que exista una justificación económica
- mayores dificultades en mantener precios de venta; no aumento e incremento de plazos de venta
- encarecimiento de la financiación y del control fiscal